by 
Emisje związane z budową nowego obiektu mogą być nawet o 40–80 proc. wyższe niż w przypadku modernizacji istniejącego budynku. Ma to szczególne znaczenie w kontekście wymogów dyrektywy EPBD oraz struktury polskiego rynku nieruchomości. U nas budynki dojrzałe i starsze w niektórych lokalizacjach stanowią już nawet 77 proc. zasobów biurowych. Z kolei jedna trzecia nowoczesnych obiektów handlowych ma ponad 20 lat.
Raport firmy doradczej Colliers „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości – modernizować, przekształcać czy wyburzać?” pokazuje skalę wyzwań stojących przed właścicielami budynków biurowych i handlowych, które – ze względu na wiek, standard techniczny oraz zmieniające się oczekiwania najemców – tracą konkurencyjność. Starsze budynki często borykają się z wyższym poziomem pustostanów i presją na obniżki czynszów. Jednocześnie rosną koszty ich utrzymania, a dostęp do finansowania staje się bardziej ograniczony. Zwłaszcza bez jasno określonej strategii transformacji.
ESG i regulacje wzmacniają presję na modernizację
Wymiar środowiskowy jest dziś jednym z ważnych argumentów przemawiających za modernizacją i ponownym wykorzystaniem starszych budynków zamiast ich wyburzania. Emisje związane z realizacją nowego obiektu mogą być nawet o 40-80 proc. wyższe niż w przypadku głębokiej modernizacji istniejącej nieruchomości. Coraz większe znaczenie ma więc zachowanie już istniejącej substancji budowlanej, szczególnie konstrukcji żelbetowych, których odtworzenie generuje wysokie emisje CO2. Presję na modernizację dodatkowo wzmacniają regulacje unijne. Dyrektywa EPBD będzie zobowiązywać państwa członkowskie do poprawy efektywności energetycznej 16 proc. najniżej ocenianych w tym zakresie budynków niemieszkalnych do 2030 r. oraz kolejnych 10 proc. do 2033 r. To oznacza, że w ciągu najbliższych lat renowację będzie musiał przejść co czwarty tego typu obiekt w Unii Europejskiej.
Skala zmian na rynku
Od 2020 r. z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w 52 budynkach, a kolejne 222,6 tys. mkw. zniknęło z rynków regionalnych. Rekordowy pod tym względem był 2025 r., kiedy tylko w Warszawie wyłączono z użytkowania 165,8 tys. mkw. biur w 17 budynkach. Co więcej, już w 2023 r. stołeczny rynek po raz pierwszy w historii zaczął się kurczyć – wycofano ponad 84 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy deweloperzy dostarczyli 61 tys. mkw. nowych biur.
– Polski rynek biurowy w ostatnich latach przechodzi istotne zmiany strukturalne, wynikające zarówno z ewolucji modelu pracy, jak i rosnących wymagań regulacyjnych oraz jakościowych. Obecnie obserwujemy rosnącą polaryzację rynku. Nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt, podczas gdy starsze budynki, zwłaszcza te zlokalizowane poza centrum mierzą się z rosnącą presją pustostanów oraz koniecznością dostosowań technicznych i funkcjonalnych. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność podjęcia strategicznych decyzji dotyczących modernizacji, zmiany funkcji lub nawet wyburzenia aktywa. W najbliższych latach to właśnie sposób zarządzania dojrzałym i starszym zasobem, a nie skala nowej podaży, będzie jednym z głównych czynników kształtujących rynek biurowy w Polsce – mówi Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers.
Struktura wiekowa zasobów biurowych coraz wyraźniej różnicuje sytuację poszczególnych rynków. W Warszawie już 28 proc. zasobu stanowią obiekty starsze niż 21 lat. Z kolei 64 proc. powierzchni biurowej znajduje się w budynkach mających ponad 10 lat. Podobny proces obserwujemy na rynkach regionalnych. W Szczecinie budynki dojrzałe i starsze odpowiadają za 77 proc. zasobów, a w Poznaniu za 58 proc. Coraz wyraźniej widać również wpływ wieku budynków na ich wyniki rynkowe. Zwłaszcza w strefach pozacentralnych, gdzie wskaźnik pustostanów w budynkach mających 11-20 lat sięga już 14,2 proc., natomiast we Wrocławiu w najstarszych obiektach osiąga nawet 34 proc.
Trzy scenariusze „drugiego życia” budynku
Właściciele starszych nieruchomości coraz częściej stają przed wyborem jednej z trzech ścieżek „drugiego życia” budynku: modernizacji, konwersji lub wyburzenia i ponownej zabudowy. Najmniej inwazyjnym rozwiązaniem pozostaje modernizacja. Tego typu projekty pozwalają utrzymać funkcję biurową obiektu, poprawić efektywność energetyczną, podnieść standard techniczny oraz zwiększyć czynsze nawet o 10-25 proc. Jednak ich opłacalność uzależniona jest od lokalizacji obiektu i poziomu stawek czynszowych.
Coraz większe znaczenie zyskują również konwersje biurowców, czyli zmiana funkcji budynku na mieszkaniową, akademikową lub hotelową. Najczęściej dotyczą one projektów mieszkaniowych, które odpowiadają za ok. 55 proc. analizowanych transformacji, podczas gdy akademiki stanowią 13 proc., a hotele 9 proc. Choć proces ten wymaga znacznie większych nakładów kapitałowych oraz dłuższego horyzontu realizacji może generować stopy zwrotu z inwestycji na poziomie 10-16 proc. Jednocześnie umożliwia odblokowanie wartości aktywów w lokalizacjach tracących atrakcyjność biurową oraz lepsze dopasowanie funkcji budynku do zmieniającej się struktury popytu.
Najbardziej radykalnym scenariuszem pozostaje wyburzenie, opłacalne głównie tam, gdzie możliwe jest istotne zwiększenie powierzchni użytkowej nowej inwestycji. To rozwiązanie wiąże się z najwyższym ryzykiem oraz najdłuższym okresem bez przychodów. Jednocześnie daje inwestorom pełną swobodę projektową i potencjał osiągnięcia stóp zwrotu z inwestycji sięgających 12-20 proc..
Konwersje napędzane luką mieszkaniową i akademikową
Rosnące zainteresowanie konwersjami wynika w dużej mierze z realnych luk podażowych w innych segmentach rynku nieruchomości. Szczególnie widoczne jest to w sektorze akademików. Przy blisko 1,3 mln studentów w Polsce prywatny rynek PBSA oferuje zaledwie kilkanaście tysięcy miejsc, co pokazuje skalę niezaspokojonego popytu.
– Konwersja starszego biurowca na fukncję mieszkaniową może być procesem nawet o ponad połowę szybszym niż realizacja nowej inwestycji od podstaw, co istotnie skraca czas wejścia projektu na rynek. Temu rozwiązaniu sprzyjają także zmieniające się warunki ekonomiczne – spadek wartości starszych biurowców., wzrost cen mieszkań oraz dynamiczne dojrzewanie rynku PRS. W efekcie coraz więcej właścicieli i inwestorów postrzega konwersję nie jako alternatywę, lecz jako racjonalny sposób odbudowy wartości aktywa i dostosowania go do aktualnych potrzeb rynku – mówi Paweł Szafarczyk, dyrektor w Colliers Define.
Podobne wyzwania w całym regionie CEE
Podobne procesy obserwowane są w regionie Europy Środkowo‑Wschodniej, gdzie rynki biurowe również wchodzą w fazę dojrzałości. W większości stolic CEE rośnie udział starszych budynków, a jednocześnie ograniczana jest nowa podaż, co prowadzi do wyraźnej polaryzacji rynku. Najemcy coraz częściej wybierają nowoczesne, energooszczędne biura. Starsze obiekty notują wyższe poziomy pustostanów i wymagają kosztownych modernizacji lub zmiany funkcji. Jednocześnie, podobnie jak w Polsce, rośnie znaczenie konwersji – szczególnie na cele mieszkaniowe i PRS. Wynika to z niedoborów lokalowych w największych miastach regionu oraz zmieniającej się struktury popytu. W efekcie transformacja istniejących zasobów staje się jednym z kluczowych trendów kształtujących rynek nieruchomości biurowych w całym CEE.
