by 
Rok 2025 potwierdził, że bez jednoznacznych regulacji wdrażanie rozwiązań ESG w budownictwie mieszkaniowym pozostaje ograniczone. Z doświadczeń pracowni projektowych wynika, że realne zmiany w inwestycjach deweloperskich wynikają przede wszystkim z wymogów formalnych. Znacznie rzadziej są efektem dobrowolnych strategii. Nadchodzące regulacje, w tym dyrektywa EPBD, mogą jednak istotnie przyspieszyć transformację rynku.
Deklaracje a praktyka – rynek weryfikuje zapowiedzi
Po 2024 roku, kiedy ESG wskazywano jako jeden z kluczowych trendów w nieruchomościach, praktyka przyniosła wyraźny rozdźwięk między zapowiedziami a realizacją. Wiele projektów mieszkaniowych nie przeszło głębokiej transformacji środowiskowej ani społecznej.
– We współpracy z dużymi polskimi deweloperami nie widać wyraźnego ukierunkowania nowych inwestycji mieszkaniowych na pełne standardy ESG. Najczęściej wdrażanym rozwiązaniem prośrodowiskowym w 2025 roku pozostają instalacje fotowoltaiczne na dachach budynków, służące zasilaniu części wspólnych, czyli rozwiązanie obniżające koszty eksploatacji bez istotnego wpływu na koszty realizacji inwestycji – podkreśla Łukasz Tondel z SRDK STUDIO, dyrektor ds. inwestycji i ESG.
W praktyce dominują rozwiązania o relatywnie niskim koszcie wejścia i szybkim efekcie ekonomicznym. Instalacje PV dla części wspólnych ograniczają koszty operacyjne. Nie zmieniają jednak fundamentalnie parametrów energetycznych całych budynków.
ESG w mieszkaniówce: certyfikacja zyskuje na znaczeniu
Coraz więcej deweloperów analizuje możliwość certyfikacji inwestycji mieszkaniowych w systemach takich jak BREEAM, LEED czy Zielony Dom. Systemy te umożliwiają obiektywną ocenę poziomu zrównoważenia w wymiarze środowiskowym i społecznym. W centrum stawiają komfort użytkowników oraz długofalowe potrzeby mieszkańców.
Równolegle pojawiają się inicjatywy samorządowe. Niektóre gminy wprowadzają własne wytyczne dla nowych i modernizowanych obiektów. Pod koniec 2025 roku ogłoszono Wrocławski Standard Zielonego Budynku, obejmujący 65 kryteriów projektowych i wykonawczych. To przykład lokalnego uszczegółowienia wymogów środowiskowych.
ESG w mieszkaniówce: Prawo zmienia projekty szybciej niż strategie
Dziś kluczowym impulsem dla realnych wdrożeń ESG pozostają regulacje. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego coraz częściej zobowiązują inwestorów do zagospodarowania 100 proc. wód opadowych na terenie inwestycji.
W praktyce oznacza to konieczność projektowania systemów retencji. Stosuje się zbiorniki podziemne oraz rozwiązania powierzchniowe: ogrody deszczowe, zielone niecki czy zwiększony udział terenów biologicznie czynnych. Takie działania wspierają lokalną bioróżnorodność i ograniczają odpływ wód do kanalizacji deszczowej.
Podobny mechanizm obserwujemy w obszarze elektromobilności. Obowiązek zapewnienia odpowiedniej mocy elektrycznej dla nowych inwestycji – minimum 50 proc. – realnie zwiększa dostępność infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych. W tym przypadku wymóg formalny bezpośrednio przekłada się na zmianę standardu technicznego budynków.
ESG w mieszkaniówce: EPBD wyznacza nowy paradygmat projektowy
Przełomowe znaczenie dla całego sektora będzie miała implementacja dyrektywy EPBD, transponowanej do polskiego porządku prawnego poprzez nowelizację ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Regulacje przewidują stopniowe dochodzenie do zerowej emisji netto. Najpierw obejmą budynki publiczne, a od 2030 roku wszystkie nowe budynki.
Dla branży oznacza to konieczność wdrożenia nowych standardów projektowych i materiałowych. Zmiany obejmą parametry energetyczne, dobór technologii instalacyjnych, a także analizę śladu węglowego w cyklu życia budynku. Proces przygotowania i realizacji inwestycji ulegnie trwałej przebudowie.
ESG jako mierzalny element procesu inwestycyjnego
Kierunek zmian jest jednoznaczny. Zrównoważone budownictwo będzie stopniowo stawać się rynkową normą. Wpłyną na to zaostrzające się regulacje, rosnące wymagania instytucji finansowych oraz oczekiwania nabywców mieszkań.
ESG przestaje być obszarem deklaratywnym. Staje się mierzalnym komponentem procesu inwestycyjnego – od etapu planowania, przez projektowanie, aż po eksploatację budynków. W najbliższych latach to właśnie prawo, a nie marketingowe strategie, pozostanie głównym katalizatorem tej zmiany.
